在商业浪潮中做潮流的引领者，在百年街区里做老字号的守护者。

我们最应该被公众看见的特质，不是单纯的商圈运营者或老字号经营者，而是“在历史与未来之间架桥的人”。

一是在商圈运营上“架桥”

核心是从“经营物理空间”转向“经营消费者时间”。我们推动自有物业与历史建筑修缮更新，先后实施索尼旗舰店、新歌商厦外立面焕新，古今、Helly Hansen、MASONPRINCE等外立面灯光及阳台绿化升级，将商业街景有机融入城市公共空间。我们推动首店、旗舰店入驻和焕新，近三年累计引进品牌50家，其中首店、旗舰店16家，国际品牌占比超50%，覆盖潮牌、运动户外等多业态。今年，东方美学品牌山下有松扎根淮海路5年后扩铺升级，焕新开业后排队热度不减，中外游客络绎不绝。从百年老建筑的外立面焕新到国际国内首店的纷至沓来，我们要让历史街区不仅被看见、更值得被停留。

二是在老字号经营上“架桥”

核心思路是“守正出新，双向赋能”。19个老字号不是躺在历史簿上的褪色印记，而是需要被激活的商业资产。产品端，我们鼓励老字号打破原有传统，聚焦年轻客群持续研发新品，让经典口味长出“新枝”，让传统技艺碰撞当代审美；渠道端，我们推动老字号走出淮海路，拓展线上渠道，让老字号不仅“守得住店”，更“出得了圈”；文化端，我们以非遗传承、校企合作、影视跨界为路径，让品牌不只卖产品、更会讲故事。架起这座桥，为的是让百年文脉不断，让老字号在新时代依旧热气腾腾。

核心能力是“守得住”与“创得出”的平衡。“守得住”是对老字号品质、对街区文脉、对民生底线的坚守，光明邨的鲜肉月饼做了几十年，排队排了几十年，品质始终如一。“创得出”是敢于打破边界，龙凤PRSCO项目从构思到呈现，我们沉心打磨，在传统与潮流之间寻找落脚点，我们坚持要做的不只是一个商场，而是集“科技+时尚+社交”于一体的新型商业空间，致力于打造成为淮海路时尚潮流社交新坐标。

关键的一个决策，是成立“潮步淮海”商圈一体化运营平台。在品牌常更常新的表象背后，是淮海路商圈不断打磨优化“吸引力法则”的内功修炼。潮步淮海把商圈整体营销、线上账号推广、品牌与商户综合服务整合到一个平台上，为入驻品牌提供营运支持、活动联动及政府对接等一站式服务。这个决策让淮海路逐渐从“房东”变成了“合伙人”。

淮海集团的差异化竞争力，归根到底来自不可复制性。淮海中路一百多年的商业文脉、19个老字号沉淀的文化资产，这些叠加在一起，构成了我们的底盘。在这个底盘上，我们的差异化路径聚焦于两个维度：

一是空间的活化力，从“一条街”走向“一个圈”

过去对淮海路的理解，往往止于“一条商业街”的线性想象。而我们的视野，已从主街延展至整个商圈，将雁荡路、思南路等支马路的毛细血管纳入整体考量，让客流从单向流动变为网状漫游。在招商维度上，我们以商圈为底盘做系统性的品牌规划：主街承接首店、旗舰店的展示效应，支马路容纳生活方式、精品餐饮、文化体验等细分业态，彼此互补、错位共生，形成有层次、有纵深、有韧性的品牌生态；在运营维度上，我们以“潮步淮海”一体化平台为纽带，建立多方协同联动机制，将主街的首店势能与后街的文化厚度相互导流，让商圈成为一个有机的生命体。

二是品牌的共创力，让国际潮流与本土记忆同频共振

淮海路的独特之处在于，让国际首店、国潮新锐、百年老字号在同一条街上共生共长。淮海路的排队是一道独特的风景线：光明邨窗口前，阿姨爷叔排了几十年；山下有松门口，年轻人为了一个包心甘情愿等上几小时；MASONPRINCE店里，海外友人在试衣间前耐心等候。中国人排、外国人也排，一代人有一代人的队伍要排，淮海路不缺排队的人，缺的只是值得排队的场景。这种“不可复制”，是我们最深的护城河。

我们的经营哲学是“需求引领、品牌引领、业态引领”。这三个引领的核心是：我们不做商业浪潮的追赶者，而是努力做商业趋势的引领者。

一是首店经济的“长期主义”打法。我们对于首店经济的理解是不仅要让品牌“落地生根”，还要“开花结果”。比如，山下有松2021年在淮海路开出上海首家旗舰店，深耕5年后于今年3月扩铺亮相，扩铺之后依然人潮涌动，还吸引大量海外消费者专程前来“反向海淘”。同样的例子还有MASONPRINCE上海首店，开业至今从三个门面扩为五个门面，目前已成为中国设计走向世界的重要一站。品牌与商圈的关系，不是房东与租客，而是相互成就的合伙人。

二是快闪店的制度创新。为了让快闪店真正跑起来，我们专门重构了不同于常规店铺的租约、租金与内部操作流程，对于具有明星效应、能为商圈制造话题的国内外头部品牌给予租金或服务费用减免等支持。让快闪店从“临时摆摊”变成了“品牌孵化器”。

三是老字号的价值重塑。去年，盛兴点心与沪语电影《菜肉馄饨》重磅合作，成为电影的沉浸式线下打卡地，活动期间馄饨类产品销售额同比增长83%，环比增长153%；培丽与云南普洱大象咖啡庄园推出“酱咖CP”特调，用古法发酵工艺与咖啡跨界，圈粉年轻消费群体。老字号不是桎梏，关键看你怎么用好它的价值。

未来实体商业的生存逻辑，不是“卖东西”，而是“卖时间”。消费者愿意把时间花在哪里，哪里就有价值。

在“空间、内容、商品、服务”这四种能力里，最值得重估的是“内容”。空间可以复制，商品可以同款，服务可以模仿，但内容，也就是“为什么要来你这儿”是不可替代的。淮海路的“内容”是百年街区的历史感，是老字号的品牌故事，是首店首发的新鲜感，是龙凤PRSCO的潮流社交场景。这些特质组合在一起，就是淮海路不可替代的理由。

服务和体验的核心，不仅是让消费者“满意”，更是让消费者“感动”。

淮海路同时服务本地市民和全球游客，这两种客群的需求差异很大。本地市民要的是“常来常新”，每次来都有新东西；全球游客要的是“上海味道”，就是那种“不到淮海路就不算来过上海”的辨识度。

我们观察到的消费者行为变化：

一是年轻人越来越愿意为“情绪价值”买单。光明邨排队两小时买一盒鲜肉月饼，不光是为了品尝老味道，而是为了“参与”一种城市仪式感。盛兴点心的菜肉馄饨销量高峰时期超过500碗，是馄饨好吃，更是“电影同款”的情绪连接。

二是消费决策从“品牌告知”变成了“圈层认同”。越来越多年轻人相信“和我一样的人”，会加入社群，比如运动社群、宠物社群等，认同这个圈层的审美和价值观，然后追随这个圈层认可的消费场景，这已成为今天年轻人做消费决策的重要路径。

三是消费者重新偏爱“可触摸的体验”。线上内卷白热化之后，消费者开始厌倦滤镜美颜、货不对板的网购，重新偏爱可以触摸、现场体验的实体场景。网红品牌的大量闭店与社区小店的逆势增长同时发生，说明实体商业的底层逻辑正在重构，消费者要的不是“被营销”，而是“被看见”。

这些变化合在一起，指向同一个方向：消费者来淮海路，不只是为了“买东西”，而是为了“找自己”，找一种自己喜欢的生活方式，找一个让自己舒服的圈子，找一份值得分享的情绪体验。淮海路要做的，不是做单纯“卖东西的地方”，而是成为“让人想留下来”的城市客厅。

最突出的共性痛点是街区运营的“碎片化”。淮海路沿线的商铺产权分散，物业条件参差不齐，招商与运营难以完全统一。我们常说淮海路是一条“有历史的街”，历史带来了底蕴与厚度，也带来了多样性的产权结构和不同年代的建设标准。这个过程很慢，但方向是明确的，我们正以“潮步淮海”平台为纽带，逐步建立覆盖政府职能部门、沿线产权单位、入驻商户的常态化联动沟通机制，让碎片化的街区逐步走向系统化运营。

最自豪的创新项目是“老字号?零距离”社区服务项目。

从2023年第一场做到现在已有150场，覆盖黄浦区10个街道并延伸至崇明区，累计服务超3.5万人次。

“老字号?零距离”项目最初要解决的，本质上是老字号品牌与社区居民之间的“最后一公里”连接问题，我们要让老字号走出淮海路、走进百姓家。最大的阻力是“选品适配”，因为社区场景和楼宇场景不尽相同，社区居民和楼宇白领对于产品的需求也有差异。后来我们建立了“一场一策”的精准选品机制，针对不同场景定制产品组合，2025年场均销售额同比提升12.62%。

2026年春节期间，集团自营品牌销售额同比上升47.5%。这背后除了商圈整体影响力的提升，更是“老字号?零距离”积累的品牌信任，消费者在“身边”进一步认识了老字号，到商圈自然会去复购和消费。

龙凤PRSCO，淮海路的新“封面”。

位于淮海中路与瑞金一路交汇处，规划地上六层、地下四层，总建筑面积约5万平方米。其落成有效补充了商圈停车与餐饮等配套功能，通过引入零售消费、生活方式、科技体验、文化IP等更丰富的业态和品牌，致力于打造成为首店引领、格调鲜明、业态多元的“时尚潮流社交新坐标”。开业后，将进一步丰富淮海路的商业纵深，持续引领上海消费升级的前沿探索。龙凤PRSCO将要证明一件事：百年商业街上的新项目，不必做历史的旁观者，可以做历史的续写者。

定位差异点

不做“大而全”，做“精而深”的社交新坐标。一是在客群上做减法。项目锚定25至45岁、追求“高品质精致生活”体验的年轻群体为主。二是在业态上做加法。项目计划引进约80个品牌，涵盖国际国内设计师品牌、新晋特色餐厅、文化娱乐、生活方式、科技体验等多元业态。餐饮占项目业态比例在35%左右，这个比例想要表达的底层逻辑：它不是让人“逛完就走”，而是让人“坐下来、留下来”的社交目的地。三是在空间上做文章。项目创造性地规划了“观?淮海”“逸?花园”等多个特色空间。它不是把品牌塞进一个方盒子里，而是用空间本身创造内容。从“观?淮海”俯瞰繁华的淮海路，到“逸?花园”的空中花园露台，每一个空间都是内容，都是体验，都是社交场景。

招商与运营打法

可以归纳为首店即引擎。目前已引入包括Lindt瑞士莲中国首店、Cinnabon大陆首店、启元机器人全球首店在内的首店旗舰店17家。龙凤PRSCO不做“首店的搬运工”，而是做首店的“策展人”，每一个首店的选择，都服务于“时尚潮流社交新坐标”的整体叙事。

成为行业参照样本原因

我们不是在做一个单纯的商场，而是把“商业+艺术+科技+社交”融合在一起。商业是底座，Lindt瑞士莲中国首店、维密、小CK等品牌矩阵构成了消费基本盘；艺术是灵魂，开业季以曾入选威尼斯建筑双年展主展馆的《共创生》展览揭幕，用国际顶尖艺术来定义自己，推出“SPO+淮海爱乐派”全年古典音乐主题活动，让艺术成为商业空间的“标配内容”；科技是引擎，引入启元机器人全球首店、AR智能眼镜ROKID等科技消费首店，让“未来感”成为可感知的日常体验；社交是归宿，“观?淮海”“逸?花园”等特色空间为人与人之间的连接创造场景。未来的商业地标，不是“卖东西最全的地方”，而是“让人愿意把时间花在这里的地方”。

力争建成具有国际影响力的时尚消费新地标，让淮海路商圈成为黄浦区建设国际消费中心城市核心承载区的主引擎。

战略重心会向三个方向倾斜：

一是商圈能级再提升。以龙凤PRSCO为引擎，在“一轴两圈”规划框架下，以重点项目带动存量焕新，加快推进主街沿线商业载体的升级提升与支马路特色街区的业态深耕，让主街的旗舰势能与后街的文化厚度相互导流，从“一条街”的繁荣走向“一个圈”的生态。

二是文商旅体展融合。深化文博、文艺等IP合作，将特展文创、文化艺术与商圈消费深度绑定；持续探索“航空+商圈”“体育+商圈”“宠物+商圈”等跨界模式，把“流量”变成“留量”，让淮海路成为“来了就不想走”的目的地。

三是老字号“破龄”生长。实施“一品一策”，推动红房子西菜馆升级、古今旗舰店焕新等核心项目。用三到五年时间，让每一个老字号都有自己清晰的年轻化路径。

数字化解决的不是“锦上添花”的问题，而是“看得见数据”的问题。我们正在推进 “数智淮海”平台建设，构建“商圈—核心路段—商业体—重点门店”四级数字化支撑体系，初步完成LBS大数据与试点路口探测设备的融合应用，实现商圈全域实时客流监测、热力图动态展示。目前已基本完成数据底座、数据中台及后台管理软件体系的搭建与部署。

技术的价值在于让运营从“凭经验”变成“看数据”。当我们通过人流热力知道商圈哪里人多、什么时段转化率最高，决策就有了依据。我们计划2026年底完成项目一期建设，2027年中完成二期建设，落地客流趋势预测、智能洞察、智能营销等典型应用场景。

希望协会做“加法”：

一是做街区型可持续发展标准的制定者。前期，协会已发布了针对零售企业与商业综合体可持续发展的相关评价体系，在此基础上，我们期待协会能进一步将标准从单体项目向街区延伸，针对历史风貌街区、开放式商业街区等特殊形态，建立涵盖历史建筑保护与商业更新的平衡机制、街区公共空间运营效率、多元产权主体协同治理等维度的评价体系。

二是做AI场景应用的孵化者。协会已连续多年举办零售业数字化年会和零售数字化发展论坛，围绕AI赋能、全渠道运营等议题展开深入研讨。在此基础上，我们期待协会进一步搭建AI场景落地的行业共享平台，汇聚商圈客流预测、智能营销、沉浸式体验等典型应用案例与解决方案，建立行业级案例库与工具库，通过经验共享与资源复用，降低企业试错成本。

淮海集团愿意分享的领域：

一是老字号品牌创新方面。老字号的焕新，核心不是简单翻新门店或产品创新，而是要在保留文化内核的同时，完成品牌价值的当代重构。集团的探索集中在三个层面：体制机制上，通过推动股权改制、探索职业经理人制度、完善激励约束机制等方式释放品牌活力；产品创新上，以市场需求为导向推动传统技艺与现代消费场景的融合；渠道拓展上，构建线上线下贯通的全域营销体系。我们愿意将这些年在老字号体制机制改革、品牌价值重塑、产品创新方法论方面的思考与实践，与协会及同业伙伴共享，共同探索老字号从“情怀符号”向“增长引擎”转型的行业路径。

二是文商旅体展融合方面。核心方法论可以概括为“一个升级、两个打通”：一个升级，是从“商业地产运营商”升级为“场景内容运营商”，让商业空间承载文化、艺术、社交等复合功能；两个打通，一是打通跨业态资源壁垒，将文博IP、体育赛事、演艺资源与商业场景嫁接，将“客流”转化为“留客”；二是打通线上线下，依托多元传播渠道，实现流量从线上种草到线下消费的转化。我们愿意将积累到的跨业态资源整合模式、主题营销策划方法论与行业共享，共同探索商业空间从“购物目的地”向“体验目的地”转型的有效路径。

百年淮海，向新而生。这句话不是口号，是正在发生的事。我们希望和行业一起，见证中国实体商业的新发展。