4月2日，由中国百货商业协会主办的“2026中国购物中心&奥特莱斯发展专题论坛”在上海举办，本文基于中国百货商业协会城市更新专业委员会主任、和君咨询资深合伙人、和奕咨询创始人丁昀老师在论坛上的主旨演讲整理而成。
内容摘要：存量焕新 商圈精耕 商业向上
一、城市商业逻辑正在重构：从规模扩张到存量价值运营
2018 年之后，中国城市的扩张逻辑发生了根本性转变。人口红利消退、城镇化增速放缓，曾经支撑商业高歌猛进的 “跑马圈地” 模式难以为继。
“原先 100 个企业里 10 个盈利，现在 100 个企业只有 2 个盈利”，这不是简单的市场竞争加剧，而是商业底层逻辑的根本性重构。城市更新从 “补齐老旧城区历史规划短板” 的民生工程，升级为以商圈为核心载体、通过系统调改与深度运营实现存量资产可持续收益的核心商业命题。
在这个背景下，商圈作为城市存量更新的关键锚点，其更新逻辑必须紧扣 “向内求” 的核心 —— 不再是依托地段红利的被动增量，而是通过重塑空间价值、打造社群粘性、建立差异化认知的主动精耕。商圈通过多业态组合、生活方式组合与一站式购买的叠加，本质上是为社群型消费者创造高频次的到访理由，有效建立会员的空间粘性，这正是 “向内求” 在运营层面的直接落地。
存量时代的商业生存法则清晰明确：副商圈项目需以主商圈的定位标准、格调水准与运营能力打造自身价值，以更高维度的竞争力助力城市商业能级提升。这一法则的核心，并非单纯的对标或复制，而是在存量博弈中，以 “向内求” 的思维完成自我价值的重构，从 “空间提供者” 转向 “价值运营者”，从 “客流承接者” 转向 “社群运营者”，才能在存量竞争中占据优势，这也是 “城市向新?商业向上” 的核心逻辑起点。
二、商圈更新的三重维度
基于和奕咨询对全球标杆案例的深入研究，商圈更新可拆解为三个协同维度，形成完整的更新体系。
（一）大项目：构筑“第一且唯一”的目的性起点
大项目，即百货、购物中心标准商业体的更新，核心是通过定位更新、业态升级、空间优化打造差异化，提升全城集客能力，构筑商圈“第一且唯一”的目的性起点。
代表案例：涩谷Parco的迭代路径
2019 年开业的涩谷 Parco，以“下一个世代购物圣地”为定位，聚合潮牌、设计师品牌与任天堂、宝可梦等头部二次元 IP，建筑以“立体街区”为理念，融合涩谷地域文化特征。项目推行标准供应链非标化，与品牌深度共创“特别店”，成为品牌线下首发与实验平台。2025 年项目完成大规模调改，定位升级为“Global Niche 全球利基”时尚文化中心，聚焦全球高敏感度潮流客群，海外游客消费占比大幅提升，成为跨区域引流标杆。
（二）街道商业：随机性购买的线性串联
街道商业是连接各商业体的纽带，通过街道围绕随机性购买的商业活化、景观提升、步行系统优化等方式增强商业连通性，实现商圈一体。
代表案例：Cat Street “dot.”的集群化改造
原宿Cat Street沿线的5栋小规模商业建筑，虽位于时尚文化核心地带，但各自独立运营、设施老化、缺乏统一性，改造前一直是商圈里最没有存在感的商业项目。
草莓集团不动产部门将这些分散建筑整合为“街道商业集群”，打通竹下通—Cat Street—表参道连续动线，打造小型快闪空间，成为新锐品牌孵化平台，既降低新品牌入场门槛，又持续为商圈注入新鲜活力。
（三）小项目：社群稀缺性的极致打造
小项目，即小型非标准化商业空间的更新，通过围绕社群打造稀缺性内容，辅助个性化设计、差异化定位和精细化运营。
代表案例：东急Plaza原宿的对角联动
东急不动产以神宫前交叉点为舞台，通过Harakado（原宿角）与Omokado（表参道角）的三角联动，用两个小体量非标商业打造出商圈一极。两个项目均打造了具备大量“松弛感”的社群空间，引入“小杉汤原宿”等精致烟火气的差异化业态，以极致体验强化社群粘性。
三、商业空间辐射的三层逻辑：便利、差异、稀缺
城市更新背景下，需要重新理解商圈的竞争逻辑。决定商业空间辐射范围的核心要素有三个层次：
（一）基于便利性——短可达范围（辐射范围内竞争）
以15分钟生活圈为物理半径，通过在地化服务满足高频刚需，增强客群到店的“社群频次”。这是社区商业的基本盘。
（二）基于差异化——长可达范围（商圈辐射范围内竞争）
通过四个导流端建设（差异化外立面与室内空间、差异化业态与品牌、差异化营销、差异化服务），在商圈竞争中实现“人无我有、人有我优”，并以高频迭代来保持差异性。这是区域商业的护城河。
（三）基于稀缺性——跨区域可达范围（第一且唯一）
通过“第一且唯一”的极致独占内容打造，成为接近100%目的性聚合的“景区型商业”，并通过极致迭代维持社群浓度。这是城市级商业的制高点。
商圈级次越高，交通辐射范围越广，越兼顾价值多元性，重视客流总量；商圈级次越低，越重视专属社群消费者的高频次到店，以维持项目自身的商业活力。
四、调改与运营：高质量商圈的双轮驱动
高质量商圈的核心标志，是商业体具备高到店率与高连单率，这需要调改与运营双轮协同发力。调改核心是提升消费者目的性“浓度”，目标是提高到店频次；运营核心是激活随机性消费的概率，目标是增强连单转化。
代表案例：首尔COMMON GROUND的重生
2015 年开业的建大集装箱项目，凭借稀缺建筑形态快速走红。后续因盲目引入大众品牌、迎合游客稀释街头文化核心定位，导致业绩大幅下滑。2019 年项目回归街头本质，聚焦运动街头与亚文化客群，优化品牌组合；2022-2023 年强化运营，以高频主题策展、周末市集、线上内容传播激活空间活力，重回年轻社群核心地标。
实践证明：调改需回归定位本质，运营需以高频内容维持社群浓度，二者协同才能实现长期稳健发展。
五、存量时代的核心挑战与生存法则
（一）同质化竞争的白热化：现在商业为什么难，是因为同质化严重。所谓同质化是品牌同质化、能力同质化，这种差异化能力的缺乏是企业出局的核心原因。
（二）城市收缩与差异化困境：城市收缩加剧区域竞争，项目差异化需立足城市禀赋与团队核心能力，脱离基础的差异化难以落地。
（三）运营能力的代际断层：20年前的调改不是由楼层经理来发动的，而是由店总来发动。10年前的调改都不能是单店主导的，都应该是集团总部。太多商业倒闭的原因在于调改是由楼层经理来发动的，认知深度不足直接导致项目失败。
（四）审美能力的系统性缺失：商业的审美水平直接影响其吸引力。90后、00后更偏好“美、健康、便利”的高频业态，但从业者的审美与消费者需求严重脱节。
六、向内求而非向外看：存量时代的破局之道
（一）向内求，而非向外看：不是学习别人的做法，而是深入了解自身——审视自身战略、组织与团队能力，进行系统变革，提升团队能力，树立行业标准。
（二）差异化必须建立在城市禀赋和团队能力之上：先完成规模化、标准化的运营，再进行差异化创新。没有基础，任何差异化都是空中楼阁。
（三）高频迭代能力决定品牌存活率：低价品牌依靠规模效应，高价品牌必须保持月度更新频次来维持社群吸引力。无法建立高频消费粘性的项目终将昙花一现。
（四）深度运营是核心壁垒：拥有深度运营能力的才能活下去。商业的本质是运营，资产商业化运营成为趋势，城市开发的重要性已退去。
结语
存量时代，城市更新的核心不再是规模扩张，而是以商圈为载体、以社群为核心、以运营为根基的价值再造。从大项目锚定方向，到街道商业串联空间，再到小项目精耕社群，三层更新维度协同发力；以便利筑基、以差异筑墙、以稀缺登顶，三层辐射逻辑层层递进。
未来商业的竞争，本质是认知力、运营力、迭代力的综合比拼。唯有坚守 “向内求” 的底层逻辑，深耕城市禀赋、聚焦精准社群、强化深度运营，才能让商业资产持续增值，实现城市向新、商业向上的长期发展。